대구 상권 지형이 흔들릴 때마다 오피스 시장도 함께 요동쳤다. 2019년 3호선 역세권 재개발, 2020~2022년 팬데믹, 2023년 금리 고점과 2024년 완만한 금리 안정 기대까지 겹치면서 임대 수요, 건물주 전략, 입주사 선택 기준이 모두 달라졌다. 최근 18개월 사이 현장에서 자주 들은 질문은 비슷하다. 임대료는 왜 구역마다 체감이 다른가, 중소형 빌딩 리모델링이 정말 수익을 바꾸는가, 공유오피스 포화라는 말이 맞는가, 출퇴근 패턴이 변한 지금 어디를 잡아야 리스크가 낮은가. 답은 한 줄로 떨어지지 않는다. 다만 데이터와 발품을 섞으면, 흐름은 분명히 보인다.
권역별 수요의 갈라짐, 대로변과 이면의 격차
대구 오피 시장을 권역으로 나누면 중구 도심축, 수성구 업무·교육축, 동대구역 복합환승축, 성서·달서 산업축이 뼈대를 이룬다. 이중 도심축과 동대구역 축은 교통과 편의시설로 공실 회복이 빠른 편이고, 성서·달서 축은 제조·물류 기반 수요 덕에 장기 계약 비중이 높다. 같은 30평대라도 중앙대로 라인과 한 블록 이면의 체감 공실률은 2배 가까이 벌어진다. 이유는 단순하다. 고객과 구직자가 찾아오기 쉬운 곳, 점심 해결이 편한 곳, 대중교통 환승이 수월한 곳은 협상력이 세다. 반대로 이면 소규모 건물은 월 임대료를 낮춰도 의사결정이 늦고, 시설 상태가 한 번 미끄러지면 회복에 시간이 오래 걸린다.
중구 교동, 동성로 인근은 소규모 IT·디자인 스튜디오, 학원 보조 사무실, 의료·뷰티 백오피스가 돌아오며 면적 쪼개기 임대가 늘었다. 동대구역 복합환승센터 남측은 10인 내외 스타트업과 비대면 영업 중심팀이 확장하면서 15~40평대 빠른 회전이 이어졌고, 성서공단과 테크노폴리스는 기술영업·품질관리·구매팀 위주의 내실형 수요가 상층부를 채웠다. 수성구 범어·수성못 라인은 전문직 프리랜서와 컨설팅 소형 수요가 꾸준하지만, 교통 접근성 대비 임대료가 민감하게 반응한다. 그 결과 도심축과 동대구역 축은 임대료가 완만히 올랐거나 유지됐고, 교육 특화 축과 산업 축은 조건 협상이 더 치열해졌다.
임대료와 관리비, 기준이 바뀌었다
예전에는 보증금 10, 월세 100처럼 간명한 숫자가 기준이었다. 최근 상담에서 먼저 확인하는 항목은 관리비의 실제 구성, 냉난방 시간, 전용률, 공용전력 분담 방식이다. 별 것 아닌 차이가 연간 10~15퍼센트의 체감 비용을 만든다. 예를 들어 냉난방 중앙제어 건물은 기본 시간이 짧으면 초과 사용료가 쌓인다. 전용률이 낮은 건물은 같은 평수를 써도 자리 배치가 빡빡해져, 결국 더 큰 면적을 요구하게 된다. 엘리베이터 수량과 대기시간, 층고와 채광, 화장실 위치 같은 요소도 직원 만족도를 바꾼다. 이런 이유로 계약 전 체크리스트를 꼼꼼히 가져오는 입주사가 늘었다.
임대인도 단순 인상 대신 유연한 혜택을 꺼내 든다. 무상 인테리어 기간, 부분 보증금 대체, 입주 초기 관리비 면제 같은 방식이다. 대구처럼 중소형 빌딩이 많은 시장에서 이런 패키지는 실제로 효과가 크다. 다만 혜택을 내세워 시설 개선을 미루면 공실 회복력이 떨어진다. 현장에서 성과가 좋은 건물의 공통점은 두 가지였다. 첫째, 냉난방과 전력 용량을 객관적으로 설명할 수 있다. 둘째, 공용부 리뉴얼을 눈에 띄게 끝냈다. 대기석, 마감, 조명만 바꿔도 투어 전환율이 달라진다.
공유오피스의 새 분기점, ‘구독’에서 ‘하이브리드 허브’로
한때 모든 문제의 정답처럼 보이던 공유오피스는 거품을 걷어내는 과정에 들어섰다. 일부 지점은 주중 2~3일 출근형 팀과 외근 위주 조직을 흡수하며 탄탄해졌고, 단기 좌석 위주로 채운 곳은 회전 비용이 부담이 됐다. 대구에서는 동대구역 인접 프리미엄 지점과 중심가 소형 하우스형 공유오피스가 괜찮은 분양률을 유지했고, 이면 골목형 대형 지점은 면적 축소나 리뉴얼을 선택했다.
의미 있는 변화는 두 가지다. 첫째, 기업 고객이 공간을 구독하되, 본사 30~50퍼센트를 위성 오피스로 분산하는 방식이 늘었다. 둘째, 공유오피스가 단순 책상 임대가 아니라 회의·촬영·교육 등 멀티 유스 장비를 갖추며 하이브리드 업무의 허브로 진행됐다. 실무에서 보면 월 150만 원 내외의 4~6인실을 기본으로, 회의실 시간·락커·우편·백오피스 패키지를 추가하는 식이다. 총액만 보면 전용 임대보다 비싼데, 유연성과 초기 비용 절감이 이를 상쇄한다. 다만 팀이 8인을 넘어서면 전용 임대가 다시 유리해진다. 이 경계선이 대구에서도 대략 6~10인에 형성돼 있다.
하이브리드 근무와 출퇴근 동선이 만든 새 기준
주 3일 출근, 코어 타임 11시~4시, 금요일 재택 같은 조합이 흔해졌다. 이 패턴은 오피스 선택을 바꾼다. 차량보다 대중교통 환승과 도보 5분 이내 동선이 우선순위가 된다. 지하철 1·2호선 환승 편의가 좋고 버스 노선이 촘촘한 도심축, 동대구역 축이 당일 미팅과 외부 미사용 인원의 방문이 많은 팀에게 유리하다. 반대로 주차가 절대적인 영업·기술팀은 산업축을 선호한다. 이때 필수로 묻는 것은 전용 주차 면수와 인근 유료 주차 비용, 야간 출차 관행이다. 일정이 불규칙한 팀은 야간 출차가 원활한 건물을 선택한다.
하이브리드 업무가 늘면서 사무실을 단지 책상과 서랍으로 채우지 않는다. 작은 폰부스, 방음 회의실, 1인 집중석, 온라인 미팅용 조명과 마이크 같은 디테일이 팀 생산성을 좌우한다. 실무에서 가장 체감이 큰 개선은 방음이다. 파티션 높이를 조금 높이고, 도어 갭을 막고, 천장 흡음재를 보강하는 것만으로 통화 스트레스가 줄어든다. 20평대라도 회의실 하나, 폰부스 하나, 오픈 데스크 6석, 집중석 2석 정도로 구획하면 효율이 다른다.
중소형 빌딩 리모델링, 비용 대비 효과가 갈린다
리모델링은 화려한 사진보다 숫자가 중요하다. 대구의 7~12층 중소형 빌딩에서 자주 쓰는 공용부 리뉴얼은 평당 60만~120만 원 범위, 외부 파사드 정비는 상황에 따라 총 1억~3억 원대가 들었다. 가장 효율이 좋았던 항목은 조명 교체, 엘리베이터 홀 마감, 화장실 전면 교체, 출입 보안과 안내사인 일원화였다. 이 네 가지를 묶으면 투어 당시 첫인상이 확 바뀐다. 반대로 외벽 전체 교체나 과도한 로비 확장은 회수 기간이 길어졌다.
층고가 낮거나 구조기둥이 잦은 빌딩은 오픈 오피스 연출보다 소실별 구획을 살리는 편이 공실 해소에 유리했다. 냉난방 능력은 반드시 수치로 제시해야 한다. 시간당 냉방톤, 전기 증설 가능 용량, 분전반 라인 수 같은 정보를 자료로 준비하면 협상력이 높아진다. 임차인의 IT·촬영 수요가 커졌기 때문이다. 1기가비트 이상 유선망, 층간 와이파이 중첩 간섭 최소화, 서버랙 설치 포인트 정도를 미리 안내하면, 입주까지 걸리는 시간을 줄일 수 있다.
산업축의 끈기, 도심축의 속도
성서·달서 산업축은 계약이 성사되기까지 시간이 길지만 한 번 들어오면 3년 이상 버티는 팀이 많다. 품질관리, CS 콜센터, 재고 관리, 기술영업 백오피스가 대표적이다. 실평수가 중요한 만큼 전용률과 층고, 하역 동선이 핵심이다. 물류 연계가 필요한 팀은 1층과의 연결 통로, 소형 화물 엘리베이터 여부를 집요하게 본다. 반면 도심축과 동대구역 축은 빠른 의사결정과 회전이 장점이다. 채용과 고객 미팅 중심 조직은 접근성과 이미지로 이득을 본다. 임대인은 리드가 끊기지 않도록 중개 네트워크를 촘촘히 유지해야 하며, 골든타임은 공실 발생 2주 이내다. 이 기간에 투어 사진과 도면, 동선 영상까지 준비되면 문의 전환이 높다.
데이터가 가리키는 공실의 비대칭
시장에 나오는 숫자는 항상 지연된다. 현장에서 보면 공실의 비대칭이 더 크다. 같은 동에서도 네거리 코너 빌딩과 이면 중층은 체감이 다르다. 코너 빌딩은 전면 유리와 채광, 가시성 덕에 소형 의료, 뷰티, 교육 운영팀이 먼저 들어온다. 이면 건물은 임대료만 낮춰서는 어렵고, 프로그램을 바꿔야 한다. 예컨대 2층 전체를 분할 임대해 소형 팀을 모으거나, 반대로 층 전체를 하나의 교육·스튜디오 용도로 맞춰 특화한다. 표준 오피스 임대가 헐거울 때 복합용도 전환이 공실을 상쇄한다.
이런 비대칭은 계약 기간에도 반영된다. 위치가 좋은 곳은 1년 단기 계약을 허용해 회전에서 이익을 본다. 위치가 약한 곳은 2년 이상을 선호한다. 리노베이션 직후에는 단기 계약 비중이 늘어나는데, 이는 문제라기보다 정상적인 검증 과정이다. 6개월~1년 단기 임차인을 받아 실제 이용 데이터를 쌓고, 장기 입주사의 요구 조건을 반영해 개선하면 다음 회차에서 더 나은 조건을 제시할 수 있다.
오피스와 상권의 접점, 점심과 저녁이 달라졌다
대구 오피스 임차인의 만족도를 좌우하는 생활 요소는 점심 거리와 저녁 회식 접근성이다. 팬데믹 이후 많은 조직이 점심 1시간을 팀 케어 시간으로 쓰고, 저녁 회식을 월 1회 수준으로 줄였다. 이런 흐름 속에서 동성로, 반월당, 범어네거리는 여전히 점심 강자다. 저녁은 동대구역 수변 라인과 수성못, 신세계 복합몰 인근이 선호된다. 주차와 대중교통을 모두 고려할 대구 건마 때, 회식 후 귀가가 편한 곳이 선호를 끈다. 이 생활 동선이 채용에도 영향을 준다. 특히 신입과 주니어 비중이 높은 팀은 버스·지하철과의 접근성을 임대료만큼 고려한다.
ESG와 웰빙, 보여주기에서 체감으로
대기업만의 이슈처럼 보였던 ESG가 중형 입주사로 내려왔다. 전력 효율 등급, 실내 공기질 관리, 폐기물 분리 시스템 같은 요소가 제안요청서 항목에 들어간다. 장비를 바꾸기 어렵다면, 관리 체계와 데이터를 정리해 제시하는 방법이 있다. 예를 들어 분기별 CO2 센서 모니터링 기록, 필터 교체 주기, 실내 미세먼지 평균 수치를 제시하면 충분한 신뢰를 얻는다. 웰빙 차원에서는 자전거 보관, 샤워실, 옥상 휴식공간 같은 소소한 요소가 임대차 결정의 마지막 한 끗을 만든다. 실제로 옥상 테라스를 정비하고 공용 테이블을 놓은 뒤 소형 디자인 스튜디오 두 팀이 동시에 입주한 사례가 있었다. 낮 시간 15분 햇빛 쬐는 공간이 팀 몰입도에 미치는 영향은 과소평가되기 쉽다.
IT 인프라와 보안, 자세히 말할수록 유리하다
요즘 투어에서 가장 날카로운 질문은 인터넷 이중화, ISP 선택 가능 여부, 망 종료실 위치, 출입관리 로그 저장 기간이다. 온라인 미팅과 클라우드 업무가 일상화됐고, 고객 데이터 취급 조직이 늘어났기 때문이다. 중소형 빌딩도 이중회선을 고려할 만하다. 단가가 부담된다면 메인 회선 1기가, 서브 회선 500메가 정도로 구성하고, 공용부까지는 이중화, 세대 내부는 임차인 선택으로 넘기는 절충안도 가능하다. 출입 보안은 카드키와 모바일 열람 기록, 방문객 QR 발급까지 세팅하면 충분하다. 설명 자료를 만들 때, 단순히 ‘보안관리 실시’가 아니라 ‘카드키, 로그 6개월 보관, 월 1회 점검’처럼 구체성을 담아야 한다.
인테리어의 취향보다 업무 흐름
인테리어는 예산보다 순서가 중요하다. 동선과 기능을 먼저 잡고, 마감은 그 다음이다. 계약 전, 팀의 하루를 시간대별로 그려보면 답이 보인다. 오전 9시 30분 집중, 11시 팀 스탠드업, 1시 점심, 3시 외부 미팅, 5시 개인 정리 같은 루틴을 놓고, 어느 시간에 어디가 붐비는지, 통화는 어디서 하는지, 외부인이 얼마나 드나드는지 체크한다. 그 흐름에 따라 회의실 크기와 개수, 폰부스 위치, 리셉션 유무, 창가 좌석 수를 정하면 과잉투자를 피할 수 있다. 예산이 빠듯하면 천장 오픈에 집착하지 말고, 조도와 흡음, 가구 배치에 집중한다. 책상 깊이와 간격, 의자 품질이 하루의 피로도를 나눈다.
계약 전략, 양보와 요구의 적정선
임차인 입장에서 보증금과 임대료, 공실 기간을 트레이드오프로 본다. 입주일을 빠르게 당겨줄 수 있다면 임대인은 초기 혜택을 제공할 가능성이 높다. 반대로 임차인 공사가 길어지면 임대인 부담이 커지므로, 사전 공사 협의와 일정 제출이 협상에 유리하다. 옵션을 묶어 제시하면 효과가 크다. 예를 들어 보증금 소폭 상향 + 관리비 3개월 감면, 도배·바닥 교체 + 무상 공사 기간 확대 같은 조합이다. 임대인 입장에서는 옵션의 한도를 정해두고, 공개적으로 안내하는 편이 불필요한 줄다리기를 줄인다.
계약서에서는 원상복구 범위를 명확히 해야 분쟁을 예방한다. 파티션, 전기 증설, 유리 파티션, 바닥 마감의 책임소재를 항목별로 나눈다. 전기 증설분에 대해서는 비용 분담과 사용 종료 후 처리 기준을 함께 적어야 한다. 화재보험과 배상책임보험의 최소 가입 기준도 같이 확인한다. 이런 조항은 번거롭지만 실제 분쟁을 가장 많이 줄여준다.
지역별 사례에서 보는 선택의 포인트
동성로 북측 이면의 20평대 사무실을 찾던 온라인 커머스 팀은 채광 좋은 남동향, 엘리베이터 대기 30초 이내, 점심 동선 5분 이내를 우선순위로 잡았다. 월세가 옵션보다 10퍼센트 높았음에도 팀 몰입도가 올라, 6개월 후 추가 10평을 더했다. 회의실 하나 대신 폰부스 두 개를 두고, 43인치 모니터 2대를 창가 벽에 설치한 선택이 주효했다.
동대구역 남측 40평대를 검토한 세일즈 조직은 방문 고객이 많아 리셉션과 작은 라운지를 만들었다. 대신 좌석 밀도를 낮추고, 외근날에는 50퍼센트만 출근하는 운영규칙을 도입했다. 같은 면적에서 체감 여유가 생기면서 미팅 몰림 현상이 줄었다. 관리비가 다소 높았지만, 역세권의 시간 가치가 임대료 격차를 상쇄했다.
성서공단 인근 60평대는 층고 2.6미터, 기둥 간격이 촘촘한 약점이 있었다. 대신 엘리베이터 옆에 별도 하역 공간을 만들고, 1톤 차량이 무리 없이 접근하게 동선을 정리했다. 파티션으로 소실을 나눠 소음 간섭을 줄였고, 소형 콜팀과 품질관리팀이 나란히 들어왔다. 계약 기간은 3년, 갱신 조건을 사전에 합의해 안정성을 확보했다.
내년을 가늠하는 변수들
금리 흐름이 상쇄되면 임대료의 하방 압력은 줄겠지만, 건물 운영비는 쉽게 내려가지 않는다. 전기요금, 경비·미화 인건비, 설비 유지보수 단가가 누적 상승했기 때문이다. 이 지점에서 관리의 투명성이 중요해진다. 관리비 항목을 세분화해 임차인에게 주기적으로 공개하는 건물이 신뢰를 얻는다. 하이브리드 업무는 더 정교해질 전망이다. 주 2.5일 출근 같은 절충형 스케줄이 늘면, 회의실과 폰부스의 수요 피크가 더 뚜렷해진다. 공유오피스는 하이브리드 허브 기능을 강화하면서 기업용 전용층 모델을 확장할 가능성이 높다.
개발 측면에서 도심 소규모 필지 합치기와 저층부 상업, 상층부 오피스 혼합형이 꾸준히 나올 것이다. 다만 체감 성공의 분기점은 주차와 승강기다. 부족한 주차를 스마트 공유로 메우려면 운영 품질이 따라야 한다. 예약, 요금, 출차 시간 정책이 엉키면 오히려 민원이 쌓인다.
임차인을 위한 간단 체크리스트
- 전용률, 층고, 채광, 소음, 냉난방 시간, 초과요금 구조를 투어 때 표로 받아둔다. 출입 보안, 회선 이중화, 서버랙 설치 가능 여부, 전기 증설 용량을 확인한다. 회의실과 폰부스의 실제 이용 시나리오를 팀 루틴에 맞춰 그려본다. 관리비 항목 세부내역과 전년도 평균 청구액 범위를 요구한다. 원상복구 범위와 보험 가입 조건을 계약서 부속합의서로 명시한다.
임대인을 위한 빠른 점검 포인트
- 공용부 조명·마감 개선, 화장실 리뉴얼, 안내사인 통일로 첫인상을 끌어올린다. 냉난방·전력·통신 스펙을 수치로 정리한 한 장짜리 리프를 만든다. 투어 대응을 표준화한다. 도면, 사진, 동선 영상, 주차 정보, 관리비 표를 패키지로 보낸다. 단기 계약을 전략적으로 허용해 실제 이용 데이터를 쌓고, 다음 협상에 반영한다. 온라인 노출을 꾸준히 유지하되, 핵심 에이전트 3~5곳과 깊게 협업한다.
정리하며, 대구 오피가 묻는 질문
대구 오피 시장은 단순히 싸게 빌릴 수 있느냐의 문제가 아니다. 하이브리드 근무라는 새 표준에 맞게 업무의 리듬을 포용하는가, 직원이 지치지 않는가, 고객이 쉽게 찾아오는가, 운영비의 불확실성을 줄일 수 있는가가 성패를 가른다. 같은 평수라도 업무 흐름을 이해한 설계는 면적을 이긴다. 같은 권역이라도 첫인상을 바꾼 건물은 공실의 시간을 줄인다. 공유오피스는 구독을 넘어 팀의 허브가 될 준비를 마쳤고, 전용 임대는 디테일로 경쟁력을 회복 중이다.
현장에서 얻은 작은 디테일들이 결국 숫자에 반영된다. 폰부스 하나가 통화 스트레스를 줄이고, 엘리베이터 대기 30초가 미팅 시작 시간을 지켜준다. 관리비 한 줄의 투명성이 협상의 시간을 절약한다. 과감한 확장 대신 정확한 적정선, 보여주기 대신 실제 쓰임새. 그 기준을 잡는 팀과 건물주가 다음 사이클에서 웃는다. 대구 오피 시장은 그 변곡점을 이미 지나고 있다. 이제는 맞춤에 가까운 선택이 필요하다.